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为什么中国房价比美国贵?逻辑比真相更重要

  • 编辑时间: 2019-08-13
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在此前的视频里,我们对比了中美之间的房地产市场。按照人均收入的水平来看,中国房价比美国贵了6倍甚至更多。为什么会这样呢?

 

今天和大家解释一下中美房价差异背后的原因,主要从三方面出发:税收、金融和国情。

 

第一、税收。税收方面分为两个部分。一部分是房产税。美国房价虽然比我国便宜很多,但房屋的持有成本很高。在美国不同的州购房,平均每年要缴纳房屋价值的1%到3%的房产税。每年都需要交纳房产税,其实完全相当于房地产的成本,人们对成本总是会更敏感一些。而我国到今天为止,购买房产后没有额外的持有成本。

 

另一部分是遗产税。美国动辄10万到70万美元的房产,继承时需要交纳50%的遗产税。在美国 “富不过三代”是通过制度设计来实现的,而我国没有这样的制度。在我国继承房产,只需缴纳几百元的过户手续费。

第二、金融方面的不同也有两方面。一方面货币环境不同。过去十几年,美国货币发行量较我国收敛很多。并且,美元作为全球货币,在国际市场流通。货币超发对美国国内资产价格的影响比较小。

 

而我国,过去货币超发比美国严重,人民币基本只能在国内市场循环,很少在国际市场流通。货币超发成为推高房价的重要力量。所以在我国,有人说房价是一种货币现象。

另一方面在金融市场也有很大的差别。美国金融市场非常发达,国内可供选择的金融产品很多。通过美国金融市场,可以连通到世界主要的各类资产,甚至各个国家实业投资机会,普通老百姓都可以分享这些发展成果。而我国不具备这样条件。我国老百姓除了购买房产,基本上没有其他投资产品渠道。

 

第三国情方面,主要有四个不同。

 

(1)人均耕地面积。中国人均耕地面积0.08公顷,美国是0.75公顷,美国人均耕地面积是中国的9倍还多。

 

(2)两国所处的人口阶段不同,尤其是城镇化阶段不同。当前,美国城镇化率达到了83%,而且每年的城镇化率基本保持恒定。换句话说,在美国城市生活的人口没有明显变化。

 

但我国城镇化率只有59%,根据国际上类似的国家的发展看,我国还处在城镇化快速发展的阶段,未来还有10到15年的发展时间。我国城镇化率在提高,城市人口不断增加,这都构成了对房地产商品需求的推动,对房价强有力的支撑。

(3)土地制度不同。我国土地是国有的,房地产的土地供给主要垄断在地方政府手中。人为制造的供应稀缺,导致了整体上一二线城市房产供不应求,土地价格节节攀升,最后传导到房地产价格上。

 

美国土地私有,所有土地都可以公平进入市场,公平竞争价格。这样美国房地产的土地供给比较充沛,充分竞争,价格并不是很高。

 

(4)东西方文化的不同。今天我国人均GDP也只相当于1978美国的水平。美国整个社会早已经度过了温饱或者物质财富以房产为荣的阶段。现在,美国社会追求的更多的是物质以外的创新、创造和精神,追求消费所带来的生活质量的新体验。

 

而我国还普遍停留在对物质财富的贪婪追求上。再加上中国几千年的文化中,不论是帝王将相、达官显贵还是普通老百姓,都过分追求买房置地传给子孙。

 

以上谈到的税收、金融、国情的不同,造成了中美两国的房地产市场截然不同的表现。

我们既要看到中国房价比美国贵的表象,也要看到背后的原因,同时也要明白房地产不可贸易的属性。两国之间的差异现象在今后很长时间,还会继续存在。

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